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Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Mit einer aktuellen Grundsatzentscheidung hat das oberste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), am 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln aufgegeben.

Was bedeutet das für Sie als Mieter/in bzw. Vermieter/in?

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Mietpreisbremse

Am 05. März 2015 hat der Bundestag das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage beschlossen. Das Gesetz wurde im Bundesgesetzblatt Teil I vom 27.04.2015 verkündet und tritt am 01. Juni 2015 in Kraft.

Was ist die Mietpreisbremse und für wen gilt sie?

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Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Mit Quotenabgeltungsklauseln werden Mieter im Mietvertrag verpflichtet, bei Auszug anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zwar schon Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber grundsätzlich noch nicht fällig sind. Solche Klauseln waren ursprünglich sogar zulässig, wenn sie den vom Mieter zu tragenden Anteil nach „starren“ Fristen bemaßen. Zuletzt wurden Quotenabgeltungsklauseln nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung allerdings (nur dann) als wirksam erachtet, „wenn der vom Mieter zu zahlenden Anteil sich nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum richtete, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.“ (vgl. BGH- Pressemitteilung 39/2015 vom 18.03.2015)

Diese – für juristische Laien schwer verständliche – Regeln hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat mit Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 242/13) nun gekippt und entschieden, dass formularmäßig vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln stets unwirksam sind. Der Vermieter hat also bei entsprechenden Regelungen in seinem Standardmietvertrag keinen Anspruch mehr auf anteilige Kostentragung durch den Mieter. Zur Begründung führt der BGH an, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

 

Wir beraten Sie gern, welche Auswirkungen das BGH-Urteil für Sie als Mieter/ Vermieter hat; sprechen Sie uns an!

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